证券代码：600048             证券简称：保利发展      保利发展控股集团股份有限公司      向特定对象发行可转换公司债券       募集资金运用可行性分析报告               二零二四年八月 一、本次募集资金使用计划   本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金总额（含发行费用）不超过                                       募集资金                           总投资金额  序号         项目名称                      拟投入金额                            （万元）                                       （万元）   -          总计           4,623,597   950,000   房地产开发项目的开发成本构成包括土地成本、房地产开发所必需的勘察及 设计等前期成本、房地产主体及水电煤暖等配套设施建设的工程投入，前述成本 均为资本性支出。公司本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金中用于房地 产开发项目的，仅用于资本性支出中与房地产工程建设支出相关的部分，即建设 安装工程费及配套设施建设费。   本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金净额少于项目总投资金额的 部分，公司将以其他方式解决。本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金到 位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到 位之后予以置换。   如果本次实际募集资金净额相对于募集资金拟投入金额存在不足，公司将通 过自筹资金弥补不足部分。   在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的募集 资金拟投入金额进行调整。 二、本次募集资金投资项目可行性分析   （一）上海保利海上瑧悦项目     项目名称                     上海保利海上瑧悦   项目总投资（万元）                      720,968   项目预计开发周期                2023 年 7 月至 2027 年 6 月    项目经营主体         由全资子公司上海保镡置业有限公司开发经营 规划用地面积（平方米）                       57,239  总建筑面积（平方米）                      210,017   预计销售额（万元）                      928,899   本项目位于上海市宝山区，东至瑞丰南路，南至丰皓路，西至大场路，北至 丰翔路。本项目规划用地面积 57,239 平方米，总建筑面积 210,017 平方米，容积 率 2.60，为普通住宅项目。   本项目位于上海市宝山区，属于南大智慧城核心区域。项目紧邻上海地铁 15 号线丰翔路站与 22 号线地铁站（规划），连通外环与中环，交通便捷；项目周 边有山姆会员超市、弘基文化休闲广场等商业项目，生活便利；项目紧邻上海宝 山区南大实验学校、上海大学附属学校，教育资源丰富；项目临近南大公园，生 态景观资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好 的市场前景。    本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始 交付。    公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                            文件编号  国有土地使用权出让合同           沪宝国有建设用地使用合同（2023）3 号    国有土地使用权证             沪〔2023〕宝字不动产权第 028508 号   建设用地规划许可证              沪宝地（2023）EA310113202300516   建设工程规划许可证              沪宝建（2023）FA310113202300761   建筑工程施工许可证           310113202307180101、310113202307250101       立项备案                     2305-310113-04-01-250513       环评备案                            无需办理 1                         宝山房管（2023）预字 0000298 号、                         宝山房管（2023）预字 0000393 号、       预售证                         宝山房管（2024）预字 0000074 号、                          宝山房管（2024）预字 0000195 号 注1：根据中华人民共和国生态环境部于2020年11月30日颁布的《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021 年版）》（生态环境部令第16号），自2021年1月1日起，除涉及环境敏感区的房地产开发项目需编制环境 影响评价报告表外，其余房地产开发项目无需再编制环境影响报告书和填报环境影响登记表。    本项目的总投资预计为 720,968 万元，其中土地成本为 504,756 万元，开发 前期费为 4,073 万元，建设安装工程费为 132,879 万元，配套设施建设费为 17,238 万元，期间费用为 50,580 万元，其他费用为 11,441 万元。    本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 100,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。    本项目预计实现销售额 928,899 万元，实现净利润 126,596 万元，销售净利 率为 13.63%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                  项目经济效益指标一览表   序号                  内容                                  指标    （二）北京保利颐璟和煦项目         项目名称                      北京保利颐璟和煦   项目总投资（万元）                            367,857   项目预计开发周期                     2024 年 3 月至 2027 年 12 月        项目经营主体      由全资子公司北京保顺善筑置业有限公司开发经营 1  规划用地面积（平方米）                           64,793  总建筑面积（平方米）                            147,780   预计销售额（万元）                            395,578 注 1：2024 年 7 月，北京保顺善筑置业有限公司已在北京产权交易所公告引入外部投资者的增资计划，截 至本报告出具日，该增资事项尚未实施完成。    本项目位于北京市顺义区，东至右堤路，西至丰乐路，北至顺兴街。本项目 规划用地面积 64,793 平方米，总建筑面积 147,780 平方米，容积率 1.60，为普通 住宅项目。    本项目位于北京市顺义区，属于马坡板块。项目道路交通较便捷，临近通顺 路、白马路等城区干线道路；项目周边有金宝 PARK 天阶、鲁能美丽汇、北京鲲 熙汇等商业项目，生活便利；项目紧邻首都师范大学附属顺义实验小学、顺义区 第十五中学，教育资源丰富；项目临近北京中医医院，医疗资源较优；项目紧邻 潮白河景观绿化带，生态环境较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善 性需求，具备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 9 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                         文件编号 国有土地使用权出让合同            京规自出〔合〕字（2023）第 0104 号                       京（2024）顺不动产权第 0007702 号、   国有土地使用权证                        京（2024）顺不动产权第 0007705 号   建设用地规划许可证                       无需办理 1                           建字第 110113202400008 号、                           建字第 110113202400011 号、   建设工程规划许可证                           建字第 110113202400012 号、                           建字第 110113202400017 号   建筑工程施工许可证       立项备案                    京发改（核）〔2024〕12 号       环评备案                         无需办理       预售证                     京房售证字（2024）36 号 注 1：根据《北京市城乡规划条例》，无需办理建设用地规划许可。   本项目的总投资预计为 367,857 万元，其中土地成本为 207,270 万元，开发 前期费为 4,102 万元，建设安装工程费为 113,303 万元，配套设施建设费为 12,920 万元，期间费用为 25,774 万元，其他费用为 4,487 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 90,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 395,578 万元，实现净利润 18,188 万元，销售净利率 为 4.60%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                 项目经济效益指标一览表   序号                内容                                 指标   （三）佛山保利琅悦项目         项目名称                      佛山保利琅悦   项目总投资（万元）                         495,913   项目预计开发周期                   2023 年 8 月至 2027 年 7 月                 由全资子公司佛山南海桂城保璞悦地产发展有限公司开发        项目经营主体                             经营  规划用地面积（平方米）                         75,062  总建筑面积（平方米）                         312,849   预计销售额（万元）                         588,662   本项目位于佛山市南海区，东至桂澜路，南至绿景路，西至南海大道。本项 目规划用地面积 75,062 平方米，总建筑面积 312,849 平方米，容积率 3.00，为普 通住宅项目。   本项目位于佛山市南海区桂城街道，属于石肯板块。项目经桂澜路可快速到 达南海区政府、广东金融高新区，交通便捷；项目紧邻鄱阳城众创小镇、顺联公 园里等商业项目，生活便利；项目临近怡海第五小学，教育资源丰富；项目周边 有佛山市第一人民医院，医疗资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及 改善性需求，具备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2025 年 10 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                       文件编号 国有土地使用权出让合同                 440605-2023-000058                  粤（2024）佛南不动产权第 0011409 号、                  粤（2024）佛南不动产权第 0013734 号、   国有土地使用权证                  粤（2024）佛南不动产权第 0013735 号、                  粤（2024）佛南不动产权第 0013736 号                     地字第 4406052023YG0001328 号、  建设用地规划许可证                      地字第 4406052023YG0034318 号                     建字第 4406052023GG0224335 号、                     建字第 4406052023GG0362359 号、                     建字第 4406052023GG0364327 号、                     建字第 4406052023GG0373363 号、  建设工程规划许可证                     建字第 4406052024GG0194434 号、                     建字第 4406052024GG0324474 号、                     建字第 4406052023GG0366389 号、                      建字第 4406052023GG0372397 号  建筑工程施工许可证       立项备案                2307-440605-04-01-251544       环评备案                       无需办理                        南房预字第 2024000902 号、                        南房预字第 2024001802 号、       预售证                        南房预字第 2024001102 号、                         南房预字第 2024001002 号    本项目的总投资预计为 495,913 万元，其中土地成本为 291,778 万元，开发 前期费为 6,020 万元，建设安装工程费为 132,006 万元，配套设施建设费为 20,490 万元，期间费用为 41,346 万元，其他费用为 4,273 万元。    本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 85,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。    本项目预计实现销售额 588,662 万元，实现净利润 51,494 万元，销售净利率 为 8.75%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                    项目经济效益指标一览表   序号                   内容                                  指标    （四）长春保利和煦项目         项目名称                         长春保利和煦   项目总投资（万元）                             197,899    项目预计开发周期                     2024 年 3 月至 2027 年 10 月        项目经营主体        由全资子公司长春和雅房地产开发有限公司开发经营  规划用地面积（平方米）                            91,4141   总建筑面积（平方米）                            241,082   预计销售额（万元）                             234,359 注 1：《国有建设用地使用权出让合同》约定出让宗地地上面积 91,414 平方米，地下面积 73,132 平方米。   本项目位于长春市经开区，东至金桥街，南至吉林省药品监督管理局，西至 仙台大街，北至北海路。本项目规划用地面积 91,414 平方米，总建筑面积 241,082 平方米，容积率 2.20，为普通住宅项目。   本项目位于长春市经开区，属于赛德广场板块。项目临近轻轨 3 号线吉林广 电站，紧邻城市主干道仙台大街、卫星路，交通便捷；项目紧邻摩天活力城等商 业项目，生活便利；项目周边有北海小学、东北师范大学附属实验学校、长春市 九十七赫行实验中学，教育资源丰富；项目临近北海公园、北海湿地公园，生态 环境较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场 前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 7 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                        文件编号 国有土地使用权出让合同                长规自经出【2023】005号                    吉（2024）长春市不动产权第0082625号、                    吉（2024）长春市不动产权第0082939号、    土地使用权证                    吉（2024）长春市不动产权第0082282号、                    吉（2024）长春市不动产权第0082537号   建设用地规划许可证          地字第2201052023YG0022319号   建设工程规划许可证          建字第2201052024GG0007456号   建筑工程施工许可证                  220171202403200101       立项备案                 2311-220171-04-01-393547       环评备案                        无需办理                        长房售证（2024）第031号、       预售证                        长房售证（2024）第032号、        文件名称                         文件编号                               长房售证（2024）第061号   本项目的总投资预计为 197,899 万元，其中土地成本为 84,164 万元，开发前 期费为 2,686 万元，建设安装工程费为 75,854 万元，配套设施建设费为 15,608 万 元，期间费用为 16,003 万元，其他费用为 3,584 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 70,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 234,359 万元，实现净利润 22,372 万元，销售净利率 为 9.55%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                 项目经济效益指标一览表   序号                内容                                  指标   （五）北京保利天汇项目         项目名称                       北京保利天汇   项目总投资（万元）                          748,611   项目预计开发周期                    2023 年 9 月至 2027 年 6 月        项目经营主体     由控股子公司北京朝新和筑置业有限公司开发经营  规划用地面积（平方米）                          43,244  总建筑面积（平方米）                          149,664   预计销售额（万元）                          852,400   本项目位于北京市朝阳区，东至兴坝路，西至兴坝西街。本项目规划用地面 积 43,244 平方米，总建筑面积 149,664 平方米，容积率 2.31，为普通住宅项目。   本项目位于北京市朝阳区，属于东坝板块。项目紧邻北京地铁 3 号线、12 号 线换乘站东风站（在建），接驳东五环、第二机场高速，交通便捷；项目周边有 东坝万达广场、金隅嘉品 Mall 等商业项目，生活便利；项目临近朝阳区实验小 学东坝校区、北京中学东坝校区，教育资源丰富；项目周边有安贞东方医院，医 疗资源较优。项目主要满足当地与周边地区的改善性需求，具备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2025 年 11 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                        文件编号                      京规自出〔合〕字（2023）第0046号、 国有土地使用权出让合同                      京规自出〔合〕字（2023）第0047号                       京（2023）朝不动产权第0090967号、    土地使用权证                        京（2023）朝不动产权第0090972号   建设用地规划许可证                       无需办理1                           建字第110105202300159号、   建设工程规划许可证                            建字第110105202300160号   建筑工程施工许可证         110105202309080301、110105202309080401                         京朝阳发改（核）〔2023〕43号、       立项备案                         京朝阳发改（核）〔2023〕44号       环评备案                        无需办理                           京房售证字（2023）108号、                           京房售证字（2023）109号、       预售证                            京房售证字（2024）3号、                            京房售证字（2024）4号 注 1：根据《北京市城乡规划条例》，无需办理建设用地规划许可。   本项目的总投资预计为 748,611 万元，其中土地成本为 595,838 万元，开发 前期费为 4,814 万元，建设安装工程费为 95,861 万元，配套设施建设费为 10,264 万元，期间费用为 39,813 万元，其他费用为 2,021 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 70,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 852,400 万元，实现净利润 67,892 万元，销售净利率 为 7.96%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                 项目经济效益指标一览表  序号                 内容                                  指标   （六）天津保利西棠和煦二期项目        项目名称                    天津保利西棠和煦二期   项目总投资（万元）                          223,941   项目预计开发周期                    2024 年 4 月至 2029 年 3 月       项目经营主体     由全资子公司天津广隆房地产开发有限公司开发经营  规划用地面积（平方米）                         105,899  总建筑面积（平方米）                          189,053   预计销售额（万元）                          249,183   本项目位于天津市津南区，南至同硕路，西至宁慧路，北至同心路。本项目 规划用地面积 105,899 平方米，总建筑面积 189,053 平方米，容积率 1.25，为普 通住宅项目。   项目位于天津市津南区，属于海教园板块。项目周边有天津地铁 6 号线和慧 路站，临近津港高速、天津大道，交通便捷；项目周边有卢浮广场、新城吾悦广 场、津南永旺等商业项目，生活便利；项目临近海河医院、津南医院，医疗资源 丰富。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 5 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                        文件编号  国有土地使用权出让合同           TJ11442024001、TJ11122024003                     津（2024）津南区不动产权第0230685号、     土地使用权证          津（2024）津南区不动产权第0230687号、                      津（2024）津南区不动产权第0230689号                       地字第2024津南地证申字0008号、   建设用地规划许可证                       地字第2024津南地证申字0014号                       建字第2024津南建证申字0029号、   建设工程规划许可证                       建字第2024津南建证申字0030号   建筑工程施工许可证       立项备案       环评备案                        无需办理                      津住建房售许字〔2024〕第0380-001号、       预售证            津住建房售许字〔2024〕第0400-001号、                      津住建房售许字〔2024〕第0401-001号、       文件名称                       文件编号                      津住建房售许字〔2024〕第0447-001号   本项目的总投资预计为 223,941 万元，其中土地成本为 106,070 万元，开发 前期费为 3,204 万元，建设安装工程费为 71,844 万元，配套设施建设费为 19,801 万元，期间费用为 18,197 万元，其他费用为 4,826 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 65,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 249,183 万元，实现净利润 20,508 万元，销售净利率 为 8.23%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                 项目经济效益指标一览表  序号                 内容                               指标   （七）合肥保利海上瑧悦项目        项目名称                   合肥保利海上瑧悦   项目总投资（万元）                       218,051   项目预计开发周期                2024 年 5 月至 2026 年 10 月       项目经营主体     由全资子公司合肥和禹房地产开发有限公司开发经营  规划用地面积（平方米）                      50,588  总建筑面积（平方米）                       145,322   预计销售额（万元）                       262,198   本项目位于合肥市包河区，南至歙县路，西至上海路，北至郎溪路。本项目 规划用地面积 50,588 平方米，总建筑面积 145,322 平方米，容积率 2.17，为普通 住宅项目。   本项目位于合肥市包河区，隶属淝河东新板块。项目周边有地铁 4 号线工经 学院站、6 号线唐大楼站，临近郎溪路高架、上海路快速路，交通便捷；项目紧 邻杉杉奥特莱斯（在建）、合肥市三院新区（在建），生活便利；项目周边有屯 溪路小学祁门路校区、四十八中祁门路校区，教育资源丰富；项目临近淝河智慧 公园，生态环境较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备 较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 5 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                        文件编号  国有土地使用权出让合同            合地包河经营【2024】002 号                     皖（2024）合肥市不动产权第 1053057 号、   国有土地使用权证                      皖（2024）合肥市不动产权第 1053096 号   建设用地规划许可证                 地字第 340111202400022 号                         建字第 340111202400331 号、                         建字第 340111202400332 号、                         建字第 340111202400333 号、                         建字第 340111202400334 号、   建设工程规划许可证             建字第 340111202400335 号、                         建字第 340111202400336 号、                         建字第 340111202400337 号、                         建字第 340111202400352 号、                         建字第 340111202400353 号、      文件名称                          文件编号                         建字第 340111202400354 号、                         建字第 340111202400355 号、                         建字第 340111202400356 号、                         建字第 340111202400357 号、                         建字第 340111202400358 号、                         建字第 340111202400359 号、                         建字第 340111202400360 号、                         建字第 340111202400361 号、                          建字第 340111202400362 号   建筑工程施工许可证                   340111202405170303      立项备案                   2402-340111-04-01-546759      环评备案                          无需办理                         合房预售证第 20240252 号、                         合房预售证第 20240253 号、                         合房预售证第 20240254 号、                         合房预售证第 20240315 号、      预售证                         合房预售证第 20240316 号、                         合房预售证第 20240330 号、                         合房预售证第 20240415 号、                         合房预售证第 20240416 号   本项目的总投资预计为 218,051 万元，其中土地成本为 119,787 万元，开发 前期费为 1,929 万元，建设安装工程费为 71,358 万元，配套设施建设费为 9,380 万元，期间费用为 13,806 万元，其他费用为 1,791 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 60,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 262,198 万元，实现净利润 27,315 万元，销售净利率 为 10.42%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                项目经济效益指标一览表  序号                 内容                                  指标   （八）莆田保利瑧悦项目        项目名称                        莆田保利瑧悦   项目总投资（万元）                          258,692   项目预计开发周期                    2024 年 1 月至 2028 年 1 月       项目经营主体        由全资子公司莆田中荔投资有限公司开发经营  规划用地面积（平方米）                          58,453  总建筑面积（平方米）                          232,515   预计销售额（万元）                          303,612   本项目位于莆田市荔城区，东至西洪北街，南至规划道路，西至海丰北街， 北至南郊路。本项目规划用地面积 58,453 平方米，总建筑面积 232,515 平方米， 容积率 3.06，为普通住宅项目。   本项目位于莆田市荔城区，属于城东板块绶溪片区。项目临近西洪路，经主 干道可快速通达全城，交通较为便捷；项目周边有馨宜新天地商圈、红星美凯龙、 区第一实验小学，教育资源丰富；项目临近莆田学院附属医院新院区、莆田九十 五医院，医疗资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具 备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 9 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                      文件编号                             莆自然2023年出字9号、 国有土地使用权出让合同                             莆自然2023年出字10号                     闽（2024）莆田市不动产权第LC001216号、    土地使用权证                      闽（2024）莆田市不动产权第LC005905号                         地字第350300202300011号、   建设用地规划许可证                         地字第350300202300012号                         建字第350300202400002号、   建设工程规划许可证                          建字第350300202400012号   建筑工程施工许可证                 350304202401110101       立项备案       环评备案                      无需办理                         （2024）莆房许字第7号、                         （2024）莆房许字第8号、                         （2024）莆房许字第9号、                         （2024）莆房许字第14号、       预售证                         （2024）莆房许字第16号、                         （2024）莆房许字第17号、                         （2024）莆房许字第19号、                          （2024）莆房许字第23号   本项目的总投资预计为 258,692 万元，其中土地成本为 163,527 万元，开发 前期费为 2,896 万元，建设安装工程费为 65,750 万元，配套设施建设费为 10,736 万元，期间费用为 14,114 万元，其他费用为 1,668 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 55,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 303,612 万元，实现净利润 30,955 万元，销售净利率 为 10.20%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                项目经济效益指标一览表  序号               内容                                  指标   （九）成都保利西堂和煦项目        项目名称                    成都保利西堂和煦  项目总投资（万元）                         184,684   项目预计开发周期                  2024 年 1 月至 2027 年 1 月       项目经营主体      由全资子公司成都保鑫投资有限公司开发经营 规划用地面积（平方米）                         42,705  总建筑面积（平方米）                        125,007  预计销售额（万元）                         192,271   本项目位于成都市金牛区，东至金水一街，南至金禧三路，西至金水二街， 北至金禧二路。本项目规划用地面积 42,705 平方米，总建筑面积 125,007 平方 米，容积率 2.00，为普通住宅项目。   本项目位于成都市金牛区，属于国宾板块外围规划区。项目紧邻城西北主干 道蜀西路，临近地铁 2 号线金周路站，交通便利；项目周边有中海购物中心、熙 悦汇、爱琴海购物中心等商业项目，生活便利；项目临近茶店子小学金禧分校、 金牛中学，教育资源丰富；项目周边有四川省人民医院金牛医院，医疗资源较优。 项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                          文件编号 国有土地使用权出让合同                   510100-2023-B-036（金）   国有土地使用权证           川（2024）成都市不动产权第 0090182 号   建设用地规划许可证                地字第 510106202421071 号   建设工程规划许可证                建字第 510106202430086 号   建筑工程施工许可证       立项备案       川投资备【2312-510106-89-01-880523】FGQB-0290 号       环评备案                          无需办理                         蓉预售字第 510106202472573 号、       预售证               蓉预售字第 510106202473215 号、                         蓉预售字第 510106202473289 号   本项目的总投资预计为 184,684 万元，其中土地成本为 107,901 万元，开发 前期费为 2,372 万元，建设安装工程费为 54,882 万元，配套设施建设费为 6,799 万元，期间费用为 9,360 万元，其他费用为 3,369 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 45,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 192,271 万元，实现净利润 6,721 万元，销售净利率 为 3.50%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                项目经济效益指标一览表  序号                 内容                                  指标   （十）上海保利西郊和煦项目        项目名称                      上海保利西郊和煦   项目总投资（万元）                          244,147   项目预计开发周期                    2024 年 1 月至 2028 年 1 月       项目经营主体       由全资子公司上海保邺置业有限公司开发经营  规划用地面积（平方米）                          40,262  总建筑面积（平方米）                           99,207   预计销售额（万元）                          283,941   本项目位于上海市松江区，东至泗砖南路，南至河道，西至张泾路，北至莘 砖公路。本项目规划用地面积 40,262 平方米，总建筑面积 99,207 平方米，容积 率 1.50，为普通住宅项目。   本项目位于上海市松江区，属于洞泾板块。项目紧邻沈海高速、沪昆高速， 可快速通达外环进入市区，交通较为便捷。项目周边有松江万达广场、印象城等 商业项目，生活便利；项目临近洞泾学校、洞泾外国语实验学校，教育资源丰富； 项目周边有第一人民医院松江分院，医疗资源较优。项目主要满足当地与周边地 区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 8 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                           文件编号 国有土地使用权出让合同         沪松国有建设用地使用合同（2023）48号    土地使用权证             沪（2024）松字不动产权第003477号   建设用地规划许可证           沪松地（2024）EA310117202400079                       沪松建（2024）FA310117202400104、   建设工程规划许可证                        沪松建（2024）FA310117202400181   建筑工程施工许可证       立项备案                    2311-310117-04-01-940451       环评备案                           无需办理       预售证               松江房管（2024）预字0000157号   本项目的总投资预计为 244,147 万元，其中土地成本为 154,058 万元，开发 前期费为 2,267 万元，建设安装工程费为 54,008 万元，配套设施建设费为 7,714 万元，期间费用为 21,698 万元，其他费用为 4,401 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 283,941 万元，实现净利润 26,518 万元，销售净利率 为 9.34%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                项目经济效益指标一览表  序号                内容                               指标   （十一）太原保利璞悦项目        项目名称                   太原保利璞悦   项目总投资（万元）                      188,346   项目预计开发周期               2023 年 9 月至 2028 年 10 月       项目经营主体    由控股子公司太原利晋房地产开发有限公司开发经营  规划用地面积（平方米）                     53,074  总建筑面积（平方米）                      244,058   预计销售额（万元）                      223,807   本项目位于太原市晋源区，东至和平南路，南至吴家堡南街，西至化工路， 北至吴家堡北街。本项目规划用地面积 53,074 平方米，总建筑面积 244,058 平方 米，容积率 4.20，为普通住宅项目。   本项目位于太原市晋源区，地处城市双环主干道交界处，属于太原市重点发 展区域。项目临近西中环、南中环双快速路，紧邻地铁 3 号线吴家堡北街站（规 划），交通便捷；项目周边有万象城、长风商务区等商业项目，生活便利；项目 周边有青年路小学、南堰城改小学、双西小学、山大附中晋源校区，教育资源丰 富。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始 交付。  公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：    文件名称                       文件编号 国有土地使用权出让合同                 1401102022010   土地使用权证       晋（2022）太原市不动产权第0501846号  建设用地规划许可证              地字第140100202220065号                     建字第140100202330354号、                     建字第140100202330355号、                     建字第140100202330373号、                     建字第140100202330426号、                     建字第140100202330427号、                     建字第140100202330428号、                     建字第140100202330479号、                     建字第140100202330480号、                     建字第140100202330481号、  建设工程规划许可证          建字第140100202330482号、                     建字第140100202330483号、                     建字第140100202330484号、                     建字第140100202330485号、                     建字第140100202330486号、                     建字第140100202330487号、                     建字第140100202330488号、                     建字第140100202330489号、                     建字第140100202330490号、                      建字第140100202330491号  建筑工程施工许可证    立项备案                 并审管投备〔2022〕190号    环评备案                       无需办理                  （2023）并商房预售字第0195号、                  （2023）并商房预售字第0208号、                  （2023）并商房预售字第0232号、     预售证          （2024）并商房预售字第0045号、                  （2024）并商房预售字第0046号、                  （2024）并商房预售字第0092号、                  （2024）并商房预售字第0093号   本项目的总投资预计为 188,346 万元，其中土地成本为 68,809 万元，开发前 期费为 4,274 万元，建设安装工程费为 89,683 万元，配套设施建设费为 11,337 万 元，期间费用为 10,996 万元，其他费用为 3,248 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 223,807 万元，实现净利润 18,224 万元，销售净利率 为 8.14%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                 项目经济效益指标一览表   序号                内容                               指标   （十二）广州保利云境项目        项目名称                    广州保利云境   项目总投资（万元）                       224,553   项目预计开发周期                2023 年 11 月至 2027 年 6 月       项目经营主体       由全资子公司广州穗联置业有限公司开发经营 规划用地面积（平方米）                       26,147  总建筑面积（平方米）                       113,565   预计销售额（万元）                       258,825   本项目位于广州市白云区，东至规划道路，南至祥景花园雍翠园小区，西至 江景路，北至金泰创意园。本项目规划用地面积 26,147 平方米，总建筑面积   本项目位于广州市白云区，属于白云大道北板块。项目周边有在建地铁 14 号线创意园站、马务站，经鹤联街可通达白云新城，交通较为便捷；项目周边有 YH 城购物中心、白云汇广场，生活便利；项目临近南方医院白云分院，医疗资 源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及初步改善需求，具备较好的市场 前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 8 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                          文件编号 国有土地使用权出让合同                    440111-2023-000022   国有土地使用权证          粤（2023）广州市不动产权第 04035409 号   建设用地规划许可证             地字第 4401112023YG0013340 号                        建字第 4401112023GG0202397 号、                        建字第 4401112023GG0348335 号、                        建字第 4401112023GG0259345 号、   建设工程规划许可证                        建字第 4401112023GG0415397 号、                        建字第 4401112023GG0200325 号、                         建字第 4401112023GG0187316 号   建筑工程施工许可证       立项备案                   2309-440111-17-01-571518       环评备案                          无需办理       预售证               穗房预（网）字第 20240046 号、       文件名称                         文件编号                         穗房预（网）字第 20240085 号、                         穗房预（网）字第 20240131 号、                         穗房预（网）字第 20240149 号   本项目的总投资预计为 224,553 万元，其中土地成本为 155,741 万元，开发 前期费为 2,153 万元，建设安装工程费为 46,812 万元，配套设施建设费为 5,573 万元，期间费用为 11,590 万元，其他费用为 2,685 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 35,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 258,825 万元，实现净利润 24,568 万元，销售净利率 为 9.49%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                 项目经济效益指标一览表  序号                内容                                  指标   （十三）佛山保利广佛湾堂悦项目        项目名称                    佛山保利广佛湾堂悦   项目总投资（万元）                         175,466   项目预计开发周期                   2023 年 8 月至 2027 年 6 月       项目经营主体       由全资子公司佛山保启置业有限公司开发经营  规划用地面积（平方米）                         30,610  总建筑面积（平方米）                      105,306   预计销售额（万元）                      198,754   本项目位于佛山市大沥镇，东至五金城仓储中心，南至广佛路，西至渤海路， 北至凯民茶博城。本项目规划用地面积 30,610 平方米，总建筑面积 105,306 平方 米，容积率 2.80，为普通住宅项目。   本项目位于佛山市大沥镇，属于黄岐板块。项目紧邻广佛路，可快速接驳佛 山一环、广州环城高速，交通较为便捷；项目周边有和华 180 购物公园、金铂广 场、嘉洲广场等商业项目，生活便利；项目临近黄岐中心小学、黄岐中学，教育 资源丰富。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场 前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2025 年 6 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：       文件名称                      文件编号 国有土地使用权出让合同                 440605-2023-000050                    粤（2023）佛南不动产权第0137704号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137705号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137706号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137707号、    土地使用权证                    粤（2023）佛南不动产权第0137708号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137709号、                    粤（2023）佛南不动产权第0137710号、                     粤（2023）佛南不动产权第0137711号   建设用地规划许可证             地字第 440605202300045 号                       建字第4406052023GG0136392号、   建设工程规划许可证                       建字第4406052023GG0137325号、        文件名称                          文件编号                        建字第4406052023GG0138310号、                        建字第4406052023GG0643314号、                        建字第4406052023GG0644313号、                        建字第4406052023GG0737318号、                        建字第4406052023GG0739312号、                        建字第4406052024GG0263417号、                        建字第4406052024GG0264415号、                        建字第4406052024GG0325444号、                         建字第4406052024GG0568434号   建筑工程施工许可证        立项备案                   2305-440605-04-01-103120        环评备案                          无需办理                           南房预字第2023011402号、                           南房预字第2023013202号、        预售证                南房预字第2024000602号、                           南房预字第2024002902号、                            南房预字第2024004602号   本项目的总投资预计为 175,466 万元，其中土地成本为 107,680 万元，开发 前期费为 2,117 万元，建设安装工程费为 46,000 万元，配套设施建设费为 6,830 万元，期间费用为 11,379 万元，其他费用为 1,460 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 35,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 198,754 万元，实现净利润 12,527 万元，销售净利率 为 6.30%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                 项目经济效益指标一览表   序号                内容                                    指标   （十四）大连保利东港天珺项目        项目名称               大连保利东港天珺   项目总投资（万元）                   158,609   项目预计开发周期            2023 年 10 月至 2028 年 9 月       项目经营主体   由全资子公司大连保利滨港房地产开发有限公司开发经营  规划用地面积（平方米）                  25,459  总建筑面积（平方米）                   76,160   预计销售额（万元）                   185,341   本项目位于大连市中山区，东至港东三街，南至港隆路，西至港东二街，北 至港兴路。本项目规划用地面积 25,459 平方米，总建筑面积 76,160 平方米，容 积率 2.38，为普通住宅项目。   本项目位于大连市中山区，属于东港板块。项目紧邻大连地铁 2 号线东港站， 经南北侧城市主干道可通达人民路中央商务区，交通便捷；项目周边有威尼斯水 城、凯丹广场等商业中心，生活便利；项目紧邻东港第二小学，教育资源较优； 项目临近大型三级综合医院（在建），医疗资源较优。项目主要满足当地与周边 地区的改善性需求，具备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 6 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：      文件名称                          文件编号 国有土地使用权出让合同                     2102022023A005    土地使用权证          辽（2023）大连市内四区不动产权第9226488号   建设用地规划许可证             地字第2102022023YG0002332号   建设工程规划许可证             建字第2102022023GG0011399号   建筑工程施工许可证      立项备案                     大中发改备〔2023〕54号      环评备案                          无需办理                           大房预许字第20240010号、                           大房预许字第20240014号、                           大房预许字第20240015号、      预售证                  大房预许字第20240016号、                           大房预许字第20240017号、                           大房预许字第20240018号、                            大房预许字第20240019号   本项目的总投资预计为 158,609 万元，其中土地成本为 94,932 万元，开发前 期费为 1,331 万元，建设安装工程费为 41,531 万元，配套设施建设费为 5,749 万 元，期间费用为 12,605 万元，其他费用为 2,462 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 30,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。   本项目预计实现销售额 185,341 万元，实现净利润 17,774 万元，销售净利率 为 9.59%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                 项目经济效益指标一览表  序号                内容                                  指标   （十五）广州保利琅悦项目        项目名称                       广州保利琅悦   项目总投资（万元）                         115,860   项目预计开发周期                   2024 年 1 月至 2027 年 9 月       项目经营主体     由全资子公司广州保泰实业发展有限公司开发经营 规划用地面积（平方米）                          22,021  总建筑面积（平方米）                          79,982   预计销售额（万元）                         128,438   本项目位于广州市花都区，东至广州市花都区技工学校，北至体育路。本项 目规划用地面积 22,021 平方米，总建筑面积 79,982 平方米，容积率 2.50，为普 通住宅项目。   本项目位于广州市花都区，属于区府板块。项目临近广州地铁 9 号线花果山 公园站，经体育路接驳至云山大道，交通较为便捷；项目位于花都老城区，生活 设施完善，居住氛围浓厚；项目紧邻新华街第三小学，教育资源较优；项目临近 花都区人民医院，医疗资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性 需求，具备较好的市场前景。   本项目属公司在建项目，部分已取得预售许可证，计划于 2026 年 7 月开始 交付。   公司以招拍挂的方式取得该项目国土使用权。该项目国土出让合同及相关资 格文件取得情况如下：      文件名称                            文件编号 国有土地使用权出让合同                     440114-2023-000059   国有土地使用权证          粤（2024）广州市不动产权第 08016294 号   建设用地规划许可证             地字第 4401142024YG0001422 号                        建字第 4401142024GG0131489 号、                        建字第 4401142024GG0140414 号、                        建字第 4401142024GG0162469 号、   建设工程规划许可证            建字第 4401142024GG0176428 号、                        建字第 4401142024GG0184482 号、                        建字第 4401142024GG0402411 号、                        建字第 4401142024GG0403454 号   建筑工程施工许可证        440114202404250301、440114202404250401、      立项备案                     2312-440114-99-01-208117      环评备案                            无需办理                         穗房预（网）字第 20240151 号、      预售证                穗房预（网）字第 20240152 号、                         穗房预（网）字第 20240191 号   本项目的总投资预计为 115,860 万元，其中土地成本为 58,451 万元，开发前 期费为 2,157 万元，建设安装工程费为 39,908 万元，配套设施建设费为 6,192 万 元，期间费用为 7,632 万元，其他费用为 1,519 万元。   本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 30,000 万元，其余资金公司将 通过自有资金、银行贷款等途径解决。     本项目预计实现销售额 128,438 万元，实现净利润 10,420 万元，销售净利率 为 8.11%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。                 项目经济效益指标一览表     序号              内容                  指标     （十六）补充流动资金项目     房地产行业属于资金密集型行业，公司保有货币资金主要用于项目建设、财 务费用、日常管理费用、营销费用及税费支出等刚性支出，符合行业特点。考虑 到履约保证金存款等资金受限及全国各省市对房地产项目的预售资金监管要求， 公司需要必要的营运资金来满足业务的正常开展。     根据公司经营实际情况及资金规划，为满足公司营运资金的基本需求，降低 财务风险，增强持续稳健发展能力，公司拟将本次募集资金中的 100,000 万元用 于补充流动资金，占募集资金总额的比例为 10.53%，未超过募集资金总额的 30%， 符合《注册管理办法》等法规要求。 三、本次募集资金运用对公司经营管理、财务状况等的影 响     （一）对公司经营管理的影响     本次向特定对象发行可转换公司债券的募集资金运用围绕公司现有主营业 务展开，符合国家相关的产业政策与公司整体战略发展规划。本次募集资金投资 项目具有良好的市场发展前景与经济效益，将进一步提升公司的市场竞争力，符 合公司及全体股东的利益。   （二）对公司财务状况的影响   本次发行完成后，公司的资产总额与负债总额将同时增加，由于可转换公司 债券兼具股权与债权两种性质，债券持有人可选择是否将所持有的债券进行转股。 假设其他财务数据不变的情况下，在债券持有人完成转股后，公司的净资产将有 所增加，资产负债率将有所下降，公司的资本实力将进一步提升，偿债风险也随 之降低，为公司的持续发展提供良好的保障。   （三）对公司盈利能力的影响   本次向特定对象发行可转换公司债券的募集资金用于建设北京、上海、佛山 等城市的 15 个房地产开发项目及补充流动资金，有助于公司增强抗风险能力， 进一步提升核心竞争力和可持续发展能力。本次募集资金到位后，其产生经济效 益需要一定的时间，预计公司基本每股收益、稀释每股收益及净资产收益率等指 标在此期间将可能出现一定程度的下降，即期回报将会出现一定程度摊薄。但从 中长期看，本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金到位后，有助于增强公 司资本实力、充实公司营运资金。随着募集资金的充分运用和主营业务的进一步 发展，有助于提升市场占有率，提升盈利能力，增强公司风险防范能力和整体竞 争力，巩固公司的行业地位。   （四）对公司现金流量的影响   本次向特定对象发行可转换公司债券完成后，公司筹资活动现金流入将有所 增加，有效缓解业务发展带来的现金需求压力，且随着募集资金的到位及使用效 益的释放，未来经营活动现金流入也将有所增加，为公司的长期战略发展奠定坚 实基础，全面提升公司抗风险能力。 四、可行性结论   综上所述，公司本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金使用计划符合 相关政策和法律法规，以及未来公司整体战略发展规划，具备必要性和可行性。 本次募集资金的到位和投入使用，有利于满足公司业务发展的资金需求，提升公 司整体实力及盈利能力，增强公司可持续发展能力，为公司发展战略目标的实现 奠定基础，符合公司及全体股东的利益。 （本页无正文，为《保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司 债券募集资金运用可行性分析报告》之盖章页）                       保利发展控股集团股份有限公司                             董事会